Что мы знаем о наших балконах? (интервью)

Корреспонденты газеты «Жизнь Луганска» побеседовали с начальником отдела государственного архитектурно-строительного контроля (ГАКС) управления по вопросам градостроительства и архитектуры Администрации Луганска ЛНР Анатолием Авершиным и директором городского коммунального предприятия (ГКП) «Центрожилком» Александром Фогелем.

Что мы знаем о наших балконах? (интервью)

– Анатолий Анатольевич, как много в нашем городе увеличенных балконов? Даже на первый взгляд, их довольно-таки внушительное число.
– Давайте, прежде всего, разберемся в терминах. Балкон, в первую очередь – это конструктивный элемент, который оборудован на фасаде здания для отдыха в летний период, а соответственно к нему есть определенные требования. Балкон не должен быть местом для складирования каких-то предметов и ненужных вещей.
На протяжении всего времени, пока мы находились в составе Украины, орган, который осуществлял государственный архитектурный контроль, был полностью подотчетен Киеву, то есть органы местного самоуправления не имели на него никакого влияния. Зачастую тот хаос, который сложился, произошел именно в тот период. Люди активно брали кредиты, делали ремонты в квартирах, оформляли проектную документацию, получали разрешения на реконструкцию, в том числе и балконов, делали перепланировки квартир и впоследствии вводили в эксплуатацию. Некоторые люди самовольно производили работы по реконструкции и потом уже «узаконивали» это все в судах, то есть оформляли права собственности и потом уже эксплуатировали эти квартиры с такими улучшениями вплоть до 2009 года.
С выходом в 2009 году новых норм, реконструкция отдельно взятых квартир с увеличением балконов и перепланировки, была запрещена. Любая реконструкция квартир в первую очередь должна носить системный характер.
Если речь идет о том, что необходимо выполнить реконструкцию, балкон находится в аварийном состоянии и требуется его усиление, то это возможно, но только при условии, что будет разработана проектная документация на реконструкцию с учетом увеличения, улучшения или усиления балконов, лоджий, террас и остекления. Все собственники и балансодержатели должны принять такое решение, оформить все соответствующие разрешения и потом уже производить эти работы.
Что касается количества увеличенных балконов, даже сложно сказать, сколько их на сегодняшний день в городе. Мы свою деятельность осуществляем в режиме плановых и неплановых проверок в том случае, когда ведутся строительные работы. В рамках действующего законодательства мы не можем просто ходить по квартирам и спрашивать: есть ли у собственников документы. Дело в том, что у человека уже может быть оформлено право собственности, в том числе и с учетом увеличения этих балконов.
Разрешения на выполнение строительных работ, которые были получены до 2009 года, если они на сегодняшний день соответствуют требованиям безопасной эксплуатации, продолжают действовать. Закон нам устанавливает, что те нормы, которые были действующими ранее, являются действующими и сейчас, в том случае, если человек не смог своевременно ввести свою квартиру в эксплуатацию с учетом увеличения балкона.

– В случае выявления, что работы по увеличению балкона, выполненные до 2009 года, были произведены некачественно, и данная постройка наносит существенный вред несущим конструкциям здания, какие действия вы можете предпринять?
– Если человек в установленном порядке разработал проектную документацию, привлек для выполнения строительных работ специализированную подрядную организацию, в установленном порядке получил разрешение на выполнение строительных работ, произвел и потом уже ввел все изменения в эксплуатацию, то к собственнику не должно быть никаких претензий, поскольку все строительные, санитарные, противопожарные нормы, заложенные в проектную документацию, выдержаны.
Если подобное увеличение было выполнено самовольно, то согласно действующему законодательству предусмотрено наложение административного взыскания на человека, поскольку он допустил самовольную перепланировку. В статье 281 Гражданского кодекса ЛНР сказано, что это является самовольной постройкой, которая подлежит сносу лицом ее осуществившим в том случае, если одновременно не соблюдены три условия: «если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным в документации по планировке территории; если сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц; если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта». При соблюдении этих требований возможно в судебном порядке установить, что данную постройку можно оставить, но это еще не значит, что ее необходимо вводить в эксплуатацию, поскольку еще необходимо провести экспертизу из каких материалов и насколько качественно была выполнена данная постройка.

– Бывали ли случаи, когда выявлялась незаконная реконструкция балкона с существенным увеличением площади? Какие меры могут быть предприняты для того, чтобы собственник квартиры вернул балкон к исходным размерам?
– В судебном порядке можно потребовать от собственника привести балкон в те размеры, которые у него были до выполнения работ по реконструкции.
За последние полгода у нас было произведено 110 внеплановых проверок. За это время было составлено 136 протоколов об административных правонарушениях и вынесено 148 постановлений на сумму 429 тысяч рублей за самовольное строительство. Хочу отметить, что это касается не только балконов, но и самовольной перепланировки квартир и нового строительства в частном секторе.

– Есть ли какие-то ограничения в выборе архитектурного стиля при реконструкции балконов?
– Согласно действующим нормам при реконструкции жилых домов допускается изменение их фасадов, однако оно должно носить системный характер, единый для всего дома.
При проектировании реконструкций, капитальных ремонтов и перепланирований отдельных квартир запрещается утепление и остекление существующих балконов и лоджий, устройство новых и расширение существующих балконов и лоджий, устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных проемов и изменение форм и цветовых решений оконных рам и балконных дверей.

– А не планируется ли введение единого архитектурного стиля для всех балконов в многоквартирных домах, особенно в центральной части города?
– Такое желание всегда было. Здесь, наверное, даже не вопрос архитектуры, а вопрос об общественном резонансе. В связи с тем, что на протяжении долгого периода времени отсутствовал должный контроль за данным вопросом, у людей была возможность узаконить практически любые изменения балконов. Когда у человека уже есть право собственности, то мы не сможем его обязать изменить свой балкон. Снести балкон возможно только по решению суда. Здесь нужно находить определенное компромиссное решение, в котором будут учтены и интересы города, и интересы собственников квартир. Для этого должен быть разработан соответствующий механизм.

– Александр Вячеславович, если увеличенный балкон был построен согласно всем действующим ранее законам и нормам, нет ли за ним какого-то особого контроля?
– Мы ведем общий осмотр жилых домов согласно установленным правилам. Более 90 % балконов являются частной собственностью и, в первую очередь, контроль за их состоянием осуществляется собственниками квартир. Для того, чтобы произвести увеличение балкона, собственник квартиры должен оформить ряд документов в таких организациях, как проектный институт и архитектура и, если это первый этаж, то все работы должны быть согласованы с коммунальными службами, чтобы постройка не мешала доступу к каким-либо коммуникациям. В этом вопросе задействовано очень много структур. Если у человека есть все соответствующие документы, и он их своевременно оформил в соответствии с действующим законодательством, то к собственнику не может быть предъявлено никаких претензий. В случае возникновения у коммунальных служб каких-либо вопросов по той или иной конструкции мы в письменном виде ведем переговоры с собственником, указываем на проблему, или предписания на устранения тех либо иных неполадок, касающихся данной конструкции.

– Насколько мне известно, специалисты «Центрожилкома» производят регулярный контроль состояния балконов в многоквартирных домах. Давайте рассмотрим ситуацию: ваши специалисты выявили балкон, который находится в аварийном состоянии с угрозой обрушения, уведомили собственника квартиры о том, что его балкон нуждается в капитальном ремонте, однако собственник сообщил, что средств на ремонт балкона у него нет. Какие действия будут предприниматься в таком случае?
– В таком случае будет рассматриваться вопрос о демонтаже аварийно-опасной плиты с привлечением специализированной техники и аварийно-спасательной службы.

– То есть балкон опечатывается, после чего производится его демонтаж?
– Да, если есть видимое разрушение плиты и угроза падения балкона, то в таком случае предпринимаются меры по его демонтажу.

– Много ли было таких случаев?
– За время моей работы было две таких ситуации. Тогда привлекалась специализированная техника для демонтажа аварийной конструкции.

– Какие действия нужно предпринять ответственному собственнику квартиры для того, чтобы произвести ремонт балкона? Куда ему нужно обратиться в случае, если он хочет несущественно увеличить площадь балкона, и насколько человек в этом ограничен?
– Во многом это зависит от того, где расположен этот балкон. Если этот балкон выходит на центральные улицы города, то требования могут быть гораздо более жесткими, вплоть до выбора цвета. Все эти действия должны быть согласованы с городским управлением архитектуры. Если идет отклонение от проекта и от тех норм, которые прописаны в техническом паспорте, то осуществить такие работы можно только через технические условия проектного института. Если мы говорим о работе по усилению балконной плиты либо ее дополнительном закреплении, то собственник выполняет такие работы с привлечением специализированной организации, которая имеет все необходимые допуски и строительные лицензии на основании разработанного проекта.

– Производится ли контроль с вашей стороны во время проведения ремонта балкона?
– Контроль осуществляется в дальнейшем при обходе жилых домов.

– Если в ходе обхода вашими специалистами было выявлено, что во время проведения ремонта были допущены отклонения от проектных норм, можете ли вы потребовать от собственника квартиры устранить данные отклонения?
– Мы можем выдать предписание, и если у человека нет соответствующих документов, то мы можем обратиться в суд.